一般房屋买受人系为满足基本居住需要之外的商品房消费者，在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的房屋买受人”规定条件下，可排除不享有优先权的一般债权人的执行，但对于能否排除抵押权等优先债权人的执行，司法实践中根据不同情况存在不同认识。

根据最高人民法院（2021）最高法民再189号、（2020）最高法民终1132号、眉山市中级人民法院（2022）川14执异48号案例的裁判观点，《执行异议和复议规定》第二十八条规定了一般房屋买受人可以对抗执行的情形，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的基本价值。一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，其只能对抗普通债权人。即一般房屋买受人不能排除具有优先权的建设工程价款优先权人、抵押权人申请对案涉房屋的强制执行。

最高人民法院（2021）最高法民终534号案例，裁判法官认为案涉房屋买受人符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，其实体权利应当受到保护，且买受人购买在先、抵押在后，应当保护买受人的物权期待权，判决不得执行案涉房屋。

03/商铺、商住两用房屋买卖中是否适用购房人优先权问题

首先，商铺、商住两用房屋属于商品房范畴；其次，房屋是否具有居住功能，与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系，商业房用于自住、住宅被用于投资炒卖的现象现实中均不鲜见。对于商业用房是否享有优先权，司法实务中存在不同认识及处理方式。

我们认为，根据最新的法释（2023）1号《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定，并结合最高人民法院（2017）最高法民申3088号案例及安徽省宣城市中级法院（2016）皖18民初71号案例，商业房屋购房人若享有优先权，须符合下列两个条件：第一、购房为保障生存权以居住为目的，或者虽用于经营但其经营收益承载了购房人生存保障功能；第二、已全额支付购房款，或只支付部分但在执行程序或一审庭审辩论终结前已实际支付剩余房款。
相关规定

《中华人民共和国民法典》

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一) 》

《全国法院民商事审判工作会议纪要》