（一）2006年11月，广安溪海企业策划顾问有限公司（现名为“广安溪海房产经纪有限公司”）成立，其系承继思圣公司的权利、义务。
    被上诉人广安市房产公司因广安区龙马商业广场发展需要，于2005年9月起委托被上诉人四川思圣企划顾问有限公司（以下简称：思圣公司）对龙马商业广场的商业用房进行包销和招商招租等。2006年11月，广安溪海企业策划顾问有限公司（以下简称：溪海企划公司）成立，并承继思圣公司的权利、义务；

（二）2009年1月1日，被上诉人与上诉人签订《龙马商业广场商业用房包销、招商招租中介置业合同》，对于之前被上诉人与上诉人签订的所有协议（包括承继的思圣公司的合同），自行终止，互不追究对方的违约责任。
    本案，《龙马商业广场商业用房包销、招商招租中介置业合同》第二条约定：本协议生效后，上述协议自行终止，互不追究对方违约责任。
    （三）被上诉人与上诉人双方的中介置业合同于2009年7月1日解除。
    2009年7月1日，因被上诉人向上诉人发出要求解除2009年1月1日签订的《中介置业合同》的通知，并于当日送达上诉人。   

（四）被上诉人解除合同后，自己在经营招商招租等行为，上诉人没有任何经营活动。
    1、被上诉人在2009年7月14日通过报纸登报公告，明确《中介置业合同》已经于2009年7月1日解除且上诉人无权进行相关业务。
    具体公告内容如下：在2009年1月1日后，我公司与溪海公司关于龙马商业广场的销售、招商招租合同约定：我公司指定专人与客户直接签订销售、招商招租等合同，并由我公司财务部门办理收款手续，严禁溪海公司与客户直接签订销售、招商招租等合同。自2009年7月1日起，我公司已经解除了于2009年1月1日与溪海公司签订的《龙马商业广场商业用房包销、招商招租中介置业合同》，溪海公司已无权对龙马商业广场行使包销、招商招租等业务。请互相转告，特此公告。
    2、2009年7月20日，被上诉人依照会议纪要和具体实施方案，在解除《中介置业合同》后，对具体经营龙马商业广场相关事宜进行了综合布置。
    首先，会议纪要：
    第一、合同变更。
    由于被上诉人与溪海公司在2009年7月1日解除合作协议，现在要全面接手龙马商业广场租赁、经营、物管方面的工作，与上诉人溪海公司租赁出去的门市及时变更租赁合同、经营合同。同时，通过向商家下发变更合同通知书，变更租赁合同并增加相应条款。    

    第二、完善手续。
    在清理和变更合同时，发现问题要及时给溪海公司发函明确告知，要完善法律手续，完善与客户合同手续、完善与溪海公司相关手续。
    其次，关于龙马商业广场租赁合同变更具体实施方案：
    被上诉人委托溪海公司招商招租三年时间，而溪海公司租赁期超过三年时间的，下发通知商检从7月1日起，公司收回龙马商业广场门市租赁、经营管理权。
    再次，被上诉人完善手续和通知商家变更合同的部分情况：
    第一、将承租人唐阳菊与上诉人于2007年12月10日签订的房屋租赁协议（租期为3年）进行了变更；
    第二、被上诉人解除合同后，2009年8月17日、8月26日、8月31日和9月5日，上诉人人员汪永红报送的并由被上诉人人员李成刚签字确认的被上诉人与上诉人租赁情况汇总确认，上诉人未超越租赁约定交款时间收取租金且每份合同及合同执行中的资料已经完整提供（共计189户）。
    第三、被上诉人在解除合同后分别于2009年7月20日、8月28日、10月21日通知部分商家变更租赁合同，联系人为刘小华。明确被上诉人才有经营权，上诉人已经无权行使包销、招商、招租等业务；
    第四、龙马广场2009年7月1日后未卖门市溪海租未换合同统计一览表中（被上诉人人员刘小华提供），租赁人马晓红已经通知到了，租赁人张建所租门市，买受人正在起诉。
    3、（2012）广安民初字第264号民事判决书，载明：被上诉人2008年3月27日通过广安市规划和建设局登报公示：房产公司拟在龙马商业广场内修建“城市之都”住宅小区，2009年11月11日获得批准。
    （五）2014年4月18日，因被上诉人起诉上诉人合同纠纷一案，双方达成和解协议，明确了2009年12月31日之后的经营权归被上诉人，且未收取到的租金由甲方自行主张且承担相应的法律后果，另一方只是配合，且相关费用由主张权利方承担。
    二、根据上述事实，证明了一审法院认定事实不清楚且错误，本案被上诉人的损失与上诉人没有法律上的因果关系。
    1、被上诉人解除合同后就自己在经营，其是否有损失，本案还无法查证；
    2、即便被上诉人存在损失，其损失也并非上诉人造成的，与上诉人无关；
    首先，2009年7月1人日，被上诉人与上诉人的《中介置业合同》已经解除，双方权利义务已经终止。且被上诉人已经明确只有其才享有经营权（包括解除合同公告、会议记录、具体实施方案、通知相关商家变更合同以及变更合同后租金的收取和物业的收取等），而溪海公司解除合同后已无任何经营权和招商、招租权；
    其次，上诉人在合同解除后，按照被上诉人要求完善相关手续，双方就房屋租赁资料进行交接，截止2009年9月5日止，被上诉人人员李成刚已经确认了上诉人已经完全提供了全部资料（共189户，包括本案马晓红的租赁材料），且被上诉人没有提出任何异议，即便是在2011年2月24日起诉中，其诉讼请求也没有要求上诉人提供有关租赁合同的相关资料的诉讼请求。被上诉人在上诉人交接的189户中，其自己经营后又重新统计还有60户仅有承租人姓名，无身份信息，这是被上诉人自己经营后怠于行使自己的权利而造成的，与上诉人无关。
    再次，2014年2月28日（2011）广安民初字第691号民事调解书中的协助义务，上诉人经营履行完毕。除了之前被上诉人解除合同后，上诉人全部交齐租赁合同相关资料外，现在上诉人也没有本案所涉及承租人的身份信息。而且调解书也说了主张权利的费用由主张方承担，上诉人不承担责任。
    最后，上诉人经营期间就没欠过租金，被上诉人自己收回经营却没收到租金。造成被上诉人损失的原因在于被上诉人自己，其在2009年7月1日解除合同后，自己经营期间未完善相关资料而且怠于行使自己的权利（包括收取租金、完善资料），而上诉人没有过错。其实，还有个重要的原因就是被上诉人2008年3月27日通过广安市规划和建设局登报公示：房产公司拟在龙马商业广场内修建“城市之都”住宅小区，2009年11月11日获得批准，商家认为被上诉人修建住宅小区的行为严重影响了商家的利益，因此大家都不愿意缴纳租金，这也是导致现在这局面的被上诉人因之一，但与溪海无关。
    三、本案事实认定错误，适用法律当然错误，上诉人不应该承担任何责任。
    1、本案被上诉人主张租金的诉讼时效已经超过1年期的诉讼时效，溪海不存在过错，不应该承担任何责任。
    2009年7月1日，双方《中介置业合同》解除，且解除后，被上诉人自己就在经营，上诉人已无经营权和招商、招租权；如果承租人未缴纳租金，被上诉人有权收回门市或者依法起诉承租人。本案，马晓红的租赁期限为2008年1月1日至2013年1月1日，租期5年，2009年7月1日后，被上诉人自己经营，在马晓红2010年1月1日未交租金的情况下，被上诉人仍然让其继续经营到2013年1月1日，现在（2014年11月12日）主张租金。已经超过租金1年期的诉讼时效的法律规定；
    2、本案上诉人与被上诉人《中介置业合同》于2009年7月1日解除，解除后由被上诉人在经营，已经独自享有龙马商业广场用房的租金收益，上诉人无任何经营权。被上诉人向马晓红主张租金而未果，责任在于被上诉人，与溪海无关，本案上诉人没有任何过错，没有侵害被上诉人的权利，本案不存在侵权的情形，不应适用20诉讼时效的规定。
    综上所述，上诉人不是应当支付租金的承租人，也并非侵权人，不存在过错。被上诉人主张上诉人承担责任没有事实和法律依据，且主张租金的时间也超过了法律规定1年期的诉讼时效。因此，一审认定事实不清和错误，适用法律错误，依法应当撤销原判发回重审或查清事实后依法改判上诉人不承担责任。望贵院依法裁判为盼！
    此致
四川省广安市中级人民法院
                                                                       代理人：许剑军
                                  二0一五年十月二十一日

五、法院裁判结果：撤销四川省广安市广安区人民法院一审判决（2015广安民初字第190号民事判决书），驳回广安市房地产开发有限公司的诉讼请求。一审二审案件受理费由广安市房地产开发有限公司负担。
    六、律师后语：
    有偿的委托合同，虽然因受托人的过错给委托人造成损失，委托人可以要求赔偿损失，但是委托人要求赔偿损失必须符合以下三个条件：
    第1， 委托人损失客观存在；
    第2， 受托人在处理委托事务是存在过错；
    第3， 受托人的过错与委托人的损失之间存在因果关系。
    在本案中，广安市房产公司以溪海贵公司与马晓红签订的租赁合同中没有载明或附有马晓红的身份信息存在过错，并导致其无法向马晓红收取租金而要求溪海公司赔偿损失，应由广安市房产公司承担举证责任。

六、律师办案心得：本案在上诉阶段，代理人把广安溪海公司与广安市房产公司所有有关材料全部调取，包括一审卷宗、以及他们之前调解案件的材料，甚至是广安房产公司向溪海发出解除委托合同后至上诉案件开庭前广安房产公司以自己的名义向实际承租人主张租金的诉讼案件（案件里面包括向实际承租人发函要求支付租金等），总结一点的是：律师办案必须全面收集资料，只有打好、打牢基础，才是案件胜诉的最可靠的保障。
 

                       姓名：许剑军
                       电话：18181793031
                       律师事务所：四川诚协律师事务所
                       所属：广安市律师协会民商事专业委员会