古某某诉张某二审代理词

一、基本案情

2013年11月18日，古某某（丙方）与张某、案外人张某某（乙方）签订《店铺转让协议书》，约定：1、古某某将成都市武侯区一间店铺转让给二人，转让费200万元；2、租赁期为2013年1月18日至2018年11月17日，第一年租金按每月56000元计算，第二年在第一年基础上递增5%，第三年在第二年基础上再递增7%，第四年在第三年基础上再递增8%；3、乙方应支付押金56000元；4、若双方任何一方出现违约行为，则违约方须支付违约金，金额是转让费总额的30%，同时守约方有权解除协议。丙公司于2014年9月15日成立。张某系该公司职员，在公司筹备阶段，与古某某代为签订《店铺转让协议书》承租古某某房屋，后该房屋一直作为公司的经营场所。

一审中原告古某某诉请法院，解除《店铺转让协议书》，被告归还房屋，支付欠缴房屋租金362880元和违约金60万；一审法院经过审理，对原告诉请的违约金60万未予以支持，而是判令丙公司向原告支付违约金176400元。原告对一审判决不服，提起上诉请求：撤销一审判决，解除古某某与张某签订的《店铺转让协议》，支付房屋租金981618.58元和违约金60万元。

二、诉争焦点

1、案涉《店铺转让协议》的相对人是成都丙公司茶业有限公司还是张某。

2、上诉人古某某主张欠付的租金是否成立和租金具体数额。

 3、上诉人古某某主张的违约金是否成立和具体数额。

三、代理词正文

代理词

尊敬的审判长、审判员：

四川诚协律师事务所接受古某某的委托，指派我作为古某某的二审诉讼代理人，根据庭审调查的情况，现本代理人结合案件事实及法律法规，发表如下代理意见：

（一）一审认定“张某作为丙公司公司员工在公司筹备阶段签订合同，该协议的权利义务与被告张某无关，该协议的双方应是原告与被告丙公司公司”无任何事实和法律依据。

1、没有证据证明张某与上诉人签署《店铺转让协议书》系其在丙公司公司筹备阶段代表该公司所签订。

（1）房屋租赁协议签定时间在前，丙公司公司成立在后。在签订《店铺转让协议书》之时，承租人明确为张某个人，张某并未以丙公司公司筹备组织的名义，也未告知上诉人其是代即将成立的丙公司公司签订该合同，更没有丙公司公司筹备组织的委托书。在丙公司公司成立后至上诉人起诉前，丙公司公司也没有采取任何方式确认《店铺转让协议书》是张某代公司签署。

（2）一审中被上诉人丙公司公司提供的2014年7月5日《房屋出租协议书》明显为丙公司公司为了办理工商登记而伪造，上诉人方的签字非本人所为，不能作为证据使用。

故一审法院认定“张某作为丙公司公司员工在公司筹备阶段签订合同，该协议的权利义务与被告张某无关，该协议的双方应是原告与被告丙公司公司”无事实依据，且未引用法律依据，也没有任何法律依据。

2、退一步，即或如丙公司公司和张某所说，是张某代丙公司公司签署协议，在诉讼中张某和丙公司告知了这一情况，然而由于该协议系以张某个人名义签署，是否选择由丙公司公司承担责任，应该是上诉人的权利。本案一审中未经上诉人同意，法院直接追加丙公司公司作为被告并判决其承担责任并免除张某的责任是极其错误的。

《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”由此可以看出，是选择受托人还是委托人作为相对人主张其权利，是作为相对第三人的上诉人的权利，法院无权迳行裁判。

（二）一审法院判决的欠付租金金额和计算标准错误。

1、一审将2015年7月8日以前被上诉人下欠租金认定为362880元系事实认定错误，上诉人诉称的下欠租金362880元系被上诉人从2014年11月18日起至上诉人准备一审起诉之前的下欠额度，并非至一审受理时候（2015年7月7日）的额度，即或在计算上有一定的不清楚，但上诉人诉请要求被上诉人支付已欠缴房屋租金并支付至腾退之日止，也是能够清晰计算出来的。

2、一审认定欠缴租金从2015年7月8日起按照每月58800元计算是错误的。按照约定，第二年（2014.11.18—2015.11.17）租金在第一年租金基础上递增5%，即为每月58800元；第三年（2015.11.18—2016.11.17）租金在第二年租金基础上再递增7%，即为每月62916元。

3、张某已经于2016年3月29日将房屋退还给上诉人，故其下欠租金应为：

2014年11月18日-2015年11月17日期间：

58800.00×12=705600.00元

2015年11月18日-2016年3月17日期间：

62916.00×4= 251664.00元

2016年3月18日-2016年3月29日期间：

62916.00÷31×12=24354.58元

共计705600.00+251664.00+24354.58=981618.58元

（三）一审法院降低合同约定的违约金标准适用法律错误。

张某长时间未缴纳租金，导致双方协议解除，给上诉人造成的损失不仅仅是一审认定的房屋空置损失，还有被上诉人长期拖欠巨额房屋租金给上诉人造成的损失（截止2016年8月17日，迟延支付租金利息损失为323331.72元）和重新出租房屋的租金损失（截止到原租赁合同2018年11月7日合同届满，租金损失为371218.84元），因此张某的违约行为给上诉人造成的直接损失远不止约定的违约金60万元，故上诉人依据双方约定金额要求张某承担违约金60万元并不存在过分高的情形，甚至不足以弥补上诉人遭受的损失，故其调整违约金的请求不应得到支持。

综上，请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判被上诉人张某支付下欠租金981618.58元及承担违约责任支付违约金60万元。

以上代理意见，敬请合议庭采纳，谢谢。

                                      代理人：杨琳琳

                                      2016年8月5日

四、法院的裁判结果

一审：1、确认古某某与成都丙公司于2013年11月18日签订的《店铺转让协议书》于2015年10月16日解除；2、丙公司向古某某腾退协议约定房屋；3、丙公司向古某某支付房屋租金362880元。4、丙公司向古某某支付违约金176400元。

二审：1、撤销成都市武侯区人民法院（2015）的一审民事判决书；2、确认古某某与张某于2013年11月18日签订的《店铺转让协议书》于2015年10月16日解除；3、张某于本判决生效之日起五日内向古某某支付房屋租金981618.58元；4、张某于本判决生效之日起五日内向古某某支付违约金100000元。

五、律师后语

代理词是代理律师在法庭辩论阶段，为了维护代理客户的合法权益，当庭发表的诉讼或答辩的演说词。该案涉及到的合同纠纷，通过分析合同成立、合同效力、合同当事人、权利义务约定及违约责任等，确定该案的争议焦点。关于焦点一，二审法院支持了代理词中的观点，案涉《店铺转让协议》的合同相对人系张某，而非丙公司公司，并对一审法院予以改判；关于焦点二，《店铺转让协议》明确约定了租金逐年递增的计算方式，所以欠缴租金计算方式应按约定分段计算，所得租金为981618.58元。二审法院支持了律师代理词的观点，并对一审判予以改判；关于焦点三，二审法院认为违约给古某某造成的主要损失是欠付租金造成的资金占用损失，酌情判令了违约金100000。但上诉人受到的损失包括资金占用损失323331.72元和重新出租房屋的租金损失371218.84元，故上诉人的损失远超过约定的违约金60万，而上诉人只依据约定的违约金要求张某承担违约金60万元，不但符合法律规定，也是尊重双方通过自由意志达成的协议。

姓名：杨琳琳

联系电话：15082690990

律师事务所：四川诚协律师事务所

所属市州（专门专业委员会）：广安市律师协会民商事专业委员会